不動産企業の巨額融資が頻発しています。業界の買収加速度は？

3月16日、上交所が披露した、緑城中国（3900.HK、略して「緑城」という）は専門投資家向けに170億元を超えない会社債を発行する予定で、募金計画はすでに受理されました。これは流動性が緩慢な下で、不動産企業の百億級の融資の現象です。緑の都市を除いて、今年1月に、恒大（333.HK）の貸付けの総規模は461.2億元に達しました。

緑城を代表とする中央企業の背景不動産企業は「百億級」の融資を獲得し、恒大、万科（000022.SZ）、融創（01918.HK）などを代表とするトップブランドの不動産企業も資本市場の大きな支持を得ました。3月11日、万科Aは2020年に合格投資家向けに額面総額が人民元90億元（90億元を含む）の社債（第一期）を超えないと発表し、2.60%の利率で今年の域内外住宅企業の融資利率の最安値を記録した。民间企业の融资金利も最安値を更新し、1月8日、融创は2025年満期の5.4亿ドルの优先券を発行し、6.5%の利率を発行すると発表しました。3月13日には、証券監督会が発行会社債の申請を再開すると発表しました。

新ラウンドのマネーブームは投資拡大とアップグレードを意味します。緑の城の中国のある関係者は記者に対して、会社は最近見ています。しかし、すべての不動産企業が「幸運児」というわけではなく、過去2～3年間の急進的な拡張により、一部の融資を獲得しても、企業は依然として「高てこ」の運転状態にあるという現実は変わらない。

これに対して、同研究院の首席アナリスト、張宏氏は、今回の市場調整期は買収合併の最適な「ウインドウ期間」であり、市場構造も買収の加速によって変化し、市場集中度も急速に向上すると予想している。中央企業を代表とする不動産企業と、万科、融創などを代表とする先導的な不動産企業、あるいは本船市場の変化傾向を主導する。

業界買収のシグナル

同政策研究院の報告によると、中央銀行が2020年の不動産企業の融資に関する調整は、今年は「与信集中度」の原則に従って行うべきであり、いわゆる「与信集中度」の原則は、緑城を代表とする中央企業と万科、融創などを代表とするトップブランドの不動産企業であり、これらの不動産企業はより多くの資本市場の支持を得ることができる。例えば、3月17日、広州越秀集団株式有限公司の3つの中間手形はトレーダー協会に承認され、登録されました。合計88億元です。

一般的には、「百億級」の融資を受けた市場段階は、資金面が緩やかな段階にありがちですが、今回の状況はすでに変化しています。金融業界関係者の分析によると、2017年の不動産の上昇サイクルに入った百億級の融資ブームとは違って、今年、不動産企業が直面する市場環境は四面楚歌に近くなり、販売回付先と投資先の環境は複雑になっている。

張宏氏は、緑城を代表とする中央企業と万科、融創などを代表とするトップブランドの不動産企業の資金調達コストと規模の優位性、あるいは彼らを買収の主役に押し上げると指摘しています。買収された側、つまり「信用集中度」の原則以外に、レバレッジ率の高い「裸泳」の不動産企業が明らかになった。

最近発生した典型的な事例は、2020年1月13日、世茂が福晟グループと全面的な戦略協力を展開し、世茂福晟というプラットフォーム会社を共同で設立すると発表しました。現在、具体的な「協力案」は正式に公表されていません。3月18日、啓信宝工商資料によると、福建福晟法定代表人は潘偉明から許幼農に変更されました。許幼農は2001年に世茂に加入してから今までに至っています。一方、福建福晟の高管層及び福晟傘下の建築会社福建六建集団有限公司の高管層も一連の変更が発生しました。最終的に、福晟グループの元の管理層は潘俊鋼、呉継紅が世茂福晟に転職する以外、その他は全部離職します。世茂による福晟グループの再生がまだ行われています。

上場企業のある人は買収合併の観点から、民営企業は規模を拡大し続けるには、団あるいは大きな魚を抱いて大きな魚を食べなければならない、さらには「蛇呑象」も必要だと話しています。

過激派の今日

上記の業界関係者は、金融化が進む不動産業界では、資本市場は不動産企業の利益増速、融資規模と負債構造などの各指標に注目しており、規模増速と戦略配置ではないと指摘している。対照的に、2019年に在房の不動産買収で市場上の注目度が高い企業、例えば世茂のような企業は昨年から業界に買収のシグナルを投げかけてきた。2017年から2018年までの調整サイクルを経て、利益増速、負債構造などを同業に優れるようにしたからである。

世茂は2019年前の第3四半期の販売金額と販売面積はいずれも大きな利益を得て、業界のトップ10に戻りました。不動産業界の第3四半期の純利益の全体的な増加率は12.76%を前提に、中央企業、国有企業の背景にある不動産企業の純利益の伸び率は民家企業をはるかに超えています。対照的に、緑城中国の純利益の伸び率は高くないが、同社は2019年下半期に販売項目の増加を開始し、一部2018年に販売したプロジェクトは2019年末に交付された。販売回収状況から見ると、緑城中国は2019年1-12月の契約販売金額は約人民元2018億元で、正式に2000億の不動産企業陣営に入る。

最近の緑城中国の土地取得の動きと、同社の取締役会長の張亜東氏が2019年中にメディアの取材を受けた際に投げかけた2つの2000億の目標を見ると、緑城中国はすでに拡大の歩みを始めている。これに先立ち、張亜東氏は「2019年下半期の緑城中国は入札・買収に参加することによって、年間の新たな商品価値2000億元の達成を目指している。（2019年）下半期の全体的な商品供給源は約1060万平方メートルで、全体の販売可能価値は約2263億元で、年間2000億元の販売目標を達成するために努力している」と述べた。現在、緑城中国は2000億の販売目標を達成しました。2000億の商品価値の備蓄が実現するかどうかは2019年の年報で発表されます。

実際、不動産市場では買収の事例が相次いでいる。今年に入って、福晟グループが買収された既成事実を除いて、先日、4つの債券を停止した協信グループも買収されたと伝えられています。協信集団はかつて龍湖、金科と並んで重慶のトップ3に入りましたが、最近危機が相次いで爆発しました。子会社協信は47億元の債券を作っています。一部は違約のリスクに直面しています。協信遠名義で6つの債券を継続し、総規模は47億元で、そのうち14億元の債券は1年以内に満期となる。現在、協信遠創と債務項目の格付けは共にAAである。

2019年6月末までに、協信は総資産821.42億元を大きく作って、総負債は649.28億元で、そのうち流動負債は347.19億元、短期債は46.18億元、買付手形と勘定金は43.17億元、その他の買掛金は63.58億元です。2019年6月末までに、会社の貨幣資金は43.77億元しかなく、短債の返済をカバーすることができません。

上記の業界関係者は、過去2～3年間で急激に拡大した不動産企業は、金融緩和の段階で融資を受けても、企業が依然として「レバレッジ」の状態にある現実を変えることは困難だと指摘しています。

福晟グループが2017年に高てこモデルで高速拡張を行ったように、2019年に販売ボトルネックによって資金チェーンが破断されました。2020年に入ってからは、高速運転のモードが一気に停止します。